投資分析
その不動産投資が損をしないか？ 危険度は？ 効率的か？
不動産投資を分析するのは、容易ではないと思われがちですが、非常に便利で分かりやすいのが５つの利回りと２つの安全指標と呼ばれるものです。
１．５つの利回り
①表面利回り・単純利回り・グロス利回り
表面利回り ＝ 総潜在収入 ／ 初期投資総額
満室時賃料収入を買値以外の不動産取得コスト（印紙税・登記費用・不動産取得税・仲介手数料など）を含めた投資総額で割ったものです。
一般的によく見かける利回りで、これには空室損や運営費などが考慮されていないため、あくまでも目安として見ておきましょう。
②実質利回り・純利回り・ネット利回り・ＮＯＩ利回り・キャップレート・総合還元利回り・ＦＣＲ
実質利回り ＝ 営業純利益（ＮＯＩ） ／ 初期投資総額
物件本来の収益力を表しており、物件の比較をする際にも有効となり、重要な投資指標です。
ＮＯＩ(Net Operating Income)とは、実際の賃料収入から不動産の運営に必要な様々なコストを差し引いた営業純利益のことです。
ＮＯＩは、減価償却費、所得税、ローン返済額などは関係ないので、経常純利益ではありません。
③キャッシュフロー利回り（ＲＯＡ）
キャッシュフロー利回り ＝ 手取り収入（キャッシュフロー） ／ 初期投資総額
これは、初期投資総額に対して、どれくらいの手取り収入が見込めるのかをはかるもので、投資規模と手取り額のバランスが分かります。
ＮＯＩが償却前・返済前正味利益に対して、ここでのキャッシュフローは、償却前・返済後正味利益のことです。
どちらにも減価償却費は含まれません。
④自己資金利回り・ＣＣＲ・ＲＯＩ
自己資金利回り ＝ 手取り収入（キャッシュフロー） ／ 初期投資自己資金
投資した自己資金に対して、どれくらいの手取り収入があるのかをみるためのものです。
投資するからには、何とかこの利回りを高めたいものです。
ＲＯＩとは、Return On Investmentの略で、投資収益率を表します。
自己投下資本に対して、キャッシュフローがどれだけあるかを見る指標です。
「自分が出したお金に対し、何％の見返りがあるか？」を求める指標です。
ＣＣＲとは、Cash on Cash Returnの略で、自己投下資本に対してキャッシュフローがどれだけあるかを見る指標です。
「自分が出したお金に対して、償却前・返済後正味利益がどれだけあるか？」を求める指標です。
つまり、不動産投資においては、「ＲＯＩ＝ＣＣＲ」という認識が一般的で、同じ意味で使われます。
⑤返済割合
返済割合 ＝ 年間借入返済額 ／ 初期投資総額
初期投資総額に対して、借入返済額がどれくらいであるかをみるためのものです。
キャッシュフロー利回りと、この返済割合の合計が、ネット利回りとなります。
２．２つの安全指標
次にこの不動産投資が安全か？破綻しないか？
その目安となるのが、この２つの安全指標です。
①返済倍数・ＤＣＲ
返済倍数 ＝ 営業純利益（ＮＯＩ） ／ 年間返済額（ＡＤＳ）
年間の返済額に対して、何倍のＮＯＩがあるのかを見る指標です。
数値が高いほど安全度が高いということになり、１を下回ると破綻する可能性が高いということになります。
ＤＳＣＲとは、Debt Service Coverage Ratioの略で、ローン返済の安全性を見る指標で、ＤＣＲ・ＤＳＣとも呼ばれます。
返済（Debt Service）を利益（NOI）がどれだけカバーしているかを見る指標で、ＮＯＩがローン返済額に対して同じかそれ以上なら、１以上となり、その不動産からの利益のみで返済できることになります。
つまり、貸し手が非常に気にする指標といえ、通常、銀行は１.２に満たないと予測される場合は、融資を行わないと言われています。
②損益分岐点・ＢＥＰ
損益分岐点 ＝ （年間運営費(Opex) ＋ 年間返済総額(ADS)） ／ 総潜在収入
総潜在収入に対して、運営費と返済額の合計が何割を占めているのかを見る指標です。
低いほど安全性が高いことになり、一般的に８０％を超えないようにします。
この利回りと呼ばれるものは、その投資の価値、収益、バランスをはかるものです。